3.24网签天量，3.25上午开发布会，3.25网签数量虽多，无奈全部被卡。

新政的内容见上海发布的这篇微信文章。

对个人购房者来说就是如下几条：

1. 二套贷款收紧：二套普通首付五成；二套非普首付七成。认房不认贷。
2. 加强非上海户籍限购：连续社保2年改为5年。
3. 营改增：营业税5%，个人购房增值税5%。满二、普通／非普的执行与此前无异（上海）。

怎么理解这些变化，怎么调整对未来的预期，成了近阶段的热点。

七成首付

购买二套的壕们，交易重心不是普通住房，就不提那个五成了。

二套贷款收紧，乍一看抑制了不少需求，应该能平抑房价了。不过以前不是长期二套首付7成吗？请回忆一下，有影响吗？原因是极其赤裸裸的：

1. 买二套的壕们不差钱。你看瑞虹新城、金茂府是怎么被哄抢的。
2. 整体看，二手交易中，平均首付七成多，要求七成首付不过是拉到了平均线而已。

这一条道作用，就是抑制一部分首付不足的，试图通过首付贷、信用贷等产品凑出三成首付，实现0首付炒房的需求。首付比例的提高，大大提升了这样操作的难度和成本。

缴纳社保年限二改五

友情提示：请注意连续缴纳社保中的连续二字。如果在上海工作，跳槽一次，没有正常按月缴纳，出现了一次补缴，就得重新开始攒了啊。

这条同样是“限制需求”的。以史为鉴，参考从没有限购到要求两年社保后，发生了什么。2011-2013年涨幅正常，待2013一批人缴满两年重新加入游戏后，游戏难度陡增啊。包括去年公积金贷款额度从30万调到50万的政策，要求公积金账户余额有12500才能贷足，按当时封顶月缴存额计算就是6个月时间。所以3月底出来政策，一波涨幅，半年后的10月底开始，又是一轮疯涨，因为大家账上攒够这笔余额了。

想象一下2019－2020年，全国各地涌入上海的精英们重新获得购房资格时，会是一番如何热闹的局面！

营改增

税率都是5％，附加税费都是既按营业税缴纳，也按增值税缴纳的，区别甚小，不会影响大局。

总结

由于限购和限贷措施，交易量会下滑；剩下的购房者，要么是买唯一房依旧贷七成，要么是壕们票子换房子抗通胀，根本不会影响价格。

于是可以进入一个慢慢交易，慢慢涨的阶段，静候2019年了。