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3.25上海新政分析

3.24网签天量,3.25上午开发布会,3.25网签数量虽多,无奈全部被卡。

新政的内容见上海发布的这篇微信文章

对个人购房者来说就是如下几条:

  1. 二套贷款收紧:二套普通首付五成;二套非普首付七成。认房不认贷。
  2. 加强非上海户籍限购:连续社保2年改为5年。
  3. 营改增:营业税5%,个人购房增值税5%。满二、普通/非普的执行与此前无异(上海)。

怎么理解这些变化,怎么调整对未来的预期,成了近阶段的热点。

七成首付

购买二套的壕们,交易重心不是普通住房,就不提那个五成了。

二套贷款收紧,乍一看抑制了不少需求,应该能平抑房价了。不过以前不是长期二套首付7成吗?请回忆一下,有影响吗?原因是极其赤裸裸的:

  1. 买二套的壕们不差钱。你看瑞虹新城、金茂府是怎么被哄抢的。
  2. 整体看,二手交易中,平均首付七成多,要求七成首付不过是拉到了平均线而已。

这一条道作用,就是抑制一部分首付不足的,试图通过首付贷、信用贷等产品凑出三成首付,实现0首付炒房的需求。首付比例的提高,大大提升了这样操作的难度和成本。

缴纳社保年限二改五

友情提示:请注意连续缴纳社保中的连续二字。如果在上海工作,跳槽一次,没有正常按月缴纳,出现了一次补缴,就得重新开始攒了啊。

这条同样是“限制需求”的。以史为鉴,参考从没有限购到要求两年社保后,发生了什么。2011-2013年涨幅正常,待2013一批人缴满两年重新加入游戏后,游戏难度陡增啊。包括去年公积金贷款额度从30万调到50万的政策,要求公积金账户余额有12500才能贷足,按当时封顶月缴存额计算就是6个月时间。所以3月底出来政策,一波涨幅,半年后的10月底开始,又是一轮疯涨,因为大家账上攒够这笔余额了。

想象一下2019-2020年,全国各地涌入上海的精英们重新获得购房资格时,会是一番如何热闹的局面!

营改增

税率都是5%,附加税费都是既按营业税缴纳,也按增值税缴纳的,区别甚小,不会影响大局。

总结

由于限购和限贷措施,交易量会下滑;剩下的购房者,要么是买唯一房依旧贷七成,要么是壕们票子换房子抗通胀,根本不会影响价格。

于是可以进入一个慢慢交易,慢慢涨的阶段,静候2019年了。